IMPUESTO PREDIAL: LA OBLIGACIÓN DE LOS NOTARIOS DE EXIGIR EL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL EN LA TRANSFERENCIA DE PREDIOS

La obligación de exigir el pago del impuesto predial

El artículo 7° de la LTM establece la obligación de los notarios de exigir el pago del impuesto predial, impuesto de alcabala e impuesto al patrimonio vehicular en los casos que se transfieran los bienes gravados con dichos impuestos para la inscripción o formalización de actos jurídicos.

Curiosamente, la primigenia LTM aprobada en 1994 ordenaba exactamente lo contrario, es decir, que, en ningún caso, los notarios o registradores públicos deberían requerir el pago de los impuestos para la inscripción o formalización de los actos jurídicos.[1] Esta inicial prohibición debe entenderse dentro del contexto político de esa época, caracterizada por una creciente hostilidad del gobierno nacional hacia las municipalidades con el fin de debilitarlas, en especial a la Municipalidad Metropolitana de Lima.

Esta y otras disposiciones afectaron severamente la economía de las municipalidades por lo que años después, con fecha 29 de diciembre de 2001, se publicó la Ley N° 27616, Ley que restituye recursos a los gobiernos locales. Este era, en efecto, el propósito de la ley, por lo que se modificó el artículo 7° de la LTM en el siguiente sentido:

“Artículo 7°.- Los Registradores y Notarios Públicos deberán requerir que se acredite el pago de los impuestos señalados en los incisos a), b)  y c) a que alude el artículo precedente, en los casos que se transfieran los bienes gravados con dicho impuesto, para la inscripción o formalización de actos jurídicos.”

Esta disposición fue cuestionada severamente en su momento[2] debido a su poca precisión, sobre todo en lo referido al período o períodos motivos de  acreditación. Por tal razón, años después, mediante Decreto Legislativo N° 952 del 3 de febrero de 2004, se adoptó el siguiente texto:

“Artículo 7. Los Registradores y Notarios Públicos deberán requerir que se acredite el pago de los impuestos señalados en los incisos a), b) y c) a que alude el articulo precedente, en los casos que se transfieran los bienes gravados con dichos impuestos, para la inscripción o formalización de actos jurídicos. La exigencia de la acreditación del pago se limita al ejercicio fiscal en que se efectuó el acto que se pretende inscribir o formalizar, aún cuando los períodos de vencimiento no se hubieran producido.”

Finalmente, con fecha 28 de julio de 2010, mediante Ley N° 29566, Ley que modifica diversas disposiciones con el objeto de mejorar el clima de inversión y facilitar el cumplimiento de obligaciones tributarias, se estableció lo siguiente:

“Artículo 9°.- Precisión acerca de la función registral

La función registral de calificación se encuentra sujeta a lo dispuesto en el artículo 2011° del Código Civil, así como a las reglas y límites establecidos en los reglamentos y directivas aprobados por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp). No constituye parte ni responsabilidad de la función registral la fiscalización del pago de tributos, ni de los insertos correspondientes que efectúe el notario.”

En concordancia con esta disposición, la misma Ley N° 29566 modificó la LTM de la siguiente manera:

“DISPOSICIÓN MODIFICATORIA

ÚNICA.- Modificación del artículo 7 del Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal

Modifícase el artículo 7 del Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal, aprobado mediante Decreto Supremo N° 156-2004-EF, el cual queda redactado de la siguiente manera:

‘Artículo 7.- Los notarios públicos deberán requerir que se acredite el pago de los impuestos señalados en los incisos a), b) y c) del artículo 6, en el caso de que se transfieran los bienes gravados con dichos impuestos, para la inscripción o formalización de actos jurídicos. La exigencia de la acreditación del pago se limita al ejercicio fiscal en que se efectuó el acto que se pretende inscribir o formalizar, aun cuando los períodos de vencimiento no se hubieran producido.”

Esta modificación legislativa recoge las diversas críticas que se habían formulado al texto anterior, ya que recargaba las labores del registrador y retrasaba el tráfico patrimonial. Al respecto, se afirmaba que la obligación de acreditar el pago del impuesto desnaturalizaba la finalidad del registro, generando sobrecostos y elevando los costos de transacción, todo lo cual impedía el acceso al registro por parte de los particulares, lo que resulta un objetivo socialmente deseable.[3]

Además, muchos años antes de esta modificación legislativa, el Tribunal Registral había señalado que “si del título presentado a calificación se desprende que los otorgantes han acreditado ante el notario el pago de los impuestos que gravan un bien transferido (o su inexigibilidad por inafectación o exoneración), el Registro no debe exigir una nueva acreditación ni realizar una nueva verificación, debiendo proceder a la inscripción en caso la calificación de los demás aspectos sea positiva y se encuentren pagados íntegramente los derechos registrales.”[4] A la vista de esta jurisprudencia, la modificación legislativa parece ociosa, pero era necesaria ya que muchas veces no era seguida por los propios registradores.

El deber de verificación del notario 

Con las recientes modificaciones, es solo el notario quien tiene la obligación de requerir el pago del impuesto. Pero no se trata de un supuesto de exigibilidad de pago sino de un deber de verificación de pago. El notario no exige el pago de la deuda en el mismo sentido que lo puede hacer la Administración Tributaria (es decir, mediante el uso de la coacción), sino que exige acreditar el pago como un requisito previo para cumplir con sus funciones. Si el particular se niega, el notario simplemente se rehusará a formalizar el acto jurídico.

Es motivo de crítica el haberse otorgado a los notarios una función fiscalizadora que, en estricto, no les corresponde y que es propia de la Administración Tributaria. Esta observación es cierta, pero se trata de un deber que no afecta sus funciones ni resulta gravosa en modo alguno; y, en cambio, permite cautelar los intereses del fisco —siempre con mayor prevalencia— sin mencionar que el notario es considerado un funcionario autorizado por el Estado para dar fe de los actos que ante él se realizan, por lo que no se afecta a los particulares ni la libre actividad económica.

La exigencia de acreditación del pago

El artículo 7° de la LTM ha establecido una precisión señalando que “la exigencia de la acreditación del pago se limita al ejercicio fiscal en que se efectuó el acto que se pretende inscribir o formalizar, aún cuando los períodos de vencimiento no se hubieran producido”.

Esto requiere dos precisiones. La primera referida a que la ley solo exige el pago del impuesto correspondiente al ejercicio en que se efectuó el acto. Es decir, no debe requerirse acreditar el pago de la totalidad de lo adeudado sino únicamente de la deuda generada en el ejercicio correspondiente. Por ejemplo, si el contribuyente adeuda los años 1, 2 y 3 y la transferencia se produce en este último año, solo deberá acreditar el pago del impuesto predial del año 3 y no de los otros ejercicios, a pesar de ser anteriores.

La segunda precisión se refiere al pago del impuesto. En este caso, la ley señala que la acreditación del pago se refiere al ejercicio en el que se efectuó el acto, “aun cuando los períodos de vencimiento no se hubieran producido”. Esta disposición guarda relación con el artículo 16° de la LTM que ya hemos estudiado. Como hemos indicado, el contribuyente tiene la opción de pagar al contado o en forma fraccionada. Empero, debido a una disposición anterior, establecida en la Ley N° 27616, lo que se interpretaba era que el contribuyente solo debía acreditar el pago de la cuota del trimestre anterior y no todo el impuesto. En la actualidad esto no es así puesto que la ley señala que el pago se refiere al ejercicio fiscal en que se efectuó el acto, “aun cuando los períodos de vencimiento no se hubieran producido”. Es decir, se debe acreditar el pago de la totalidad del impuesto, no importando si el contribuyente ha optado por el pago en forma fraccionada. Esta disposición se encuentra en línea con lo dispuesto por el artículo 16° de la LTM, que establece que con la transferencia de propiedad se dan por vencidos todos los plazos.

La acreditación del pago

Resta determinar cómo se acredita el pago del impuesto. Lo natural es hacerlo exhibiendo los recibos o boletas de pago del impuesto y con esto se habrá cumplido con la exigencia legal. Muchas veces se exige que los recibos detallen la ubicación del inmueble objeto de transferencia, pero la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos ha señalado que no es necesario.[5] Esto es razonable debido a que el impuesto predial se determina en forma global, por lo que si el contribuyente cuenta con más de una propiedad no será posible discriminar cada recibo por cada predio. Sin embargo, existen infinidad de supuestos en los cuales no podrá contarse con un recibo de pago. Por ejemplo, puede ocurrir que el propietario se encuentre exonerado o cuente con un beneficio, razón por la cual no podrá exhibir un recibo. En tales supuestos, se permite que el contribuyente presente una constancia de no adeudos que expiden las municipalidades. La misma facilidad se admite en el caso de que no existan datos en el comprobante respectivo que impida identificar el bien, existan discrepancias no sustanciales entre la información registral y los datos del comprobante o cuando no sea posible establecer la correspondencia entre el comprobante y la información registral.[6]

[1] Ley de Tributación Municipal (texto original).

Artículo 7°.- En ningún caso, los Registros Públicos, sea cual fuere su naturaleza o denominación, ni los Notarios Públicos, podrán requerir se acredite el pago de los impuestos a que alude el artículo precedente para la inscripción o formalización de actos jurídicos.

[2] ROBLES MORENO, Carmen del Pilar. La Ley N° 27616 y las modificaciones en el impuesto predial, alcabala y patrimonio automotriz. En Revista Jurídica del Perú N° 44, Lima, marzo 2003, pp. 225-238.

[3] ALIAGA BLANCO, Luis Eduardo. La desnaturalización de la finalidad del Registro de Propiedad Inmueble en el Perú. Tesis para optar el título de abogado en la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, 2012, p. 227. El autor ha señalado: “Ningún particular es más propietario que otro al estar al día en el pago de sus impuestos. Por lo tanto, consideramos que esta medida es desproporcional para los beneficios que se pretende conseguir, ya que el Estado prioriza la recaudación municipal rápida antes que facilitar los procesos para obtener la inscripción registral, pues no se han considerado todos los beneficios que esta implica.”

[4] Resolución N° 286-2010-SUNARP-TR-L del 24 de octubre de 2008. Sobre la base de estos documentos en el XL y XLI Pleno del Tribunal Registral se estableció el siguiente precedente de observancia obligatoria: “Si del título consta que el notario ha verificado el pago, inafectación o exoneración de los impuestos municipales, el Registro tendrá por acreditadas dichas circunstancias.”

[5] Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos Nº 318-2005-SUNARP-SN del 20 de diciembre de 2005 que aprueba las Normas que regulan los criterios para acreditar ante Registros Públicos el pago de los impuestos predial, de alcabala y al patrimonio vehicular, al solicitarse la inscripción de transferencia de bienes gravados. Con la reciente modificación esta directiva ha quedado obsoleta, pero sirve como criterio de interpretación.

[6] Ibídem.